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农村土地买卖雷区系列之非法转让、倒卖土地使用权罪
作者:应红源发布时间:2020-01-02 来源:浏览量:0

农村土地买卖雷区系列之非法转让、倒卖土地使用权罪

8月26日,十三届全国人大常委第十二次会议通过了关于修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定。决定删除了原第四十三条任何单位和个人进行建设需要使用土地,必须使用国有土地的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记、并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

新法减少了政府征地环节,打破了政府对土地供给的垄断地位,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用,将增加集体土地所有权人出让和出租土地使用权所取得的收益。然而需要注意的是这些行为都是要经过政府部门审批登记的情况下才能实施的,若私自倒卖土地使用权,以获得巨额利益,这种行为已经触犯刑法,要被追究刑事责任并追缴违法所得。

现实生活中便有很多真实案例,我们以海南本地的一个案例为例。

一纸合约只为钱,让他七亩成犯罪

自2004年起,被告人吴某某担任被告单位东园一村民小组组长。2012年3月l日至9日,在涉案土地买方姜某某与某一村民小组村民联系后,某一村民小组村民一致同意将位于某某村一块集体所有土地卖给姜某某。随后,被告人吴某某召开村民大会商讨转让土地使用权事宜并获得一致通过后,在未经国土等政府有关职能部门审批的情况下,代表某一村民小组将涉案的7.45亩土地使用权以每亩人民币17万元的价格非法转让给姜某某,获利人民币128.18万元。之后,某一村民小组将上述款项全部平均分配给该村民小组村民,吴某某作为该村民小组成员分得人民币9359.74元。

法院认为,被告单位某一村民小组以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让农民集体土地使用权,非法获利人民币1281800元,情节特别严重,严重扰乱国家土地管理秩序,其行为已构成非法转让土地使用权罪。被告人系被告单位的组长,是直接负责的主管人员,依法应追究其刑事责任。最终法院判处被告单位海口市美兰区灵山镇某一村民小组犯非法转让土地使用权罪,判处罚金人民币70000元。被告人吴某某犯非法转让土地使用权罪,判处有期徒刑二年五个月,缓刑三年,并处罚金人民币65000元。

农村财富集聚过程中的刑事雷区——非法转让、倒卖土地使用权罪

非法转让、倒卖土地使用权是指以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的的行为。

本罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。土地属于国家或集体所有,国家严禁以任何形式转让土地,但土地的使用权可以依法转让。对于非法转让、倒卖土地使用权的,显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。

本罪在客观方面表现为违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的行为。

本罪的主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄,具备刑事责任能力的自然人均可成为本罪主体。单位亦能构成本罪,单位犯本罪的、对单位判处罚金,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究刑事责任。

本罪在主观方面表现为故意,并且以牟利为目的,不以牟利为目的,不构成本罪。牟利不仅是行为人谋取金钱上的利益,而且也指行为人谋取其他不正当的利益,例如为了换取个人便利,为了升官等等。

上述案例中的被告人未经土地管理部门批准,擅自将七亩集体土地转让给非本村村民,用于住宅开发,属于情节严重的情形。被告的行为直接导致了土地权属和土地性质的改变,而我国土地管理法对土地使用权的转让和土地性质的变更有着严格的限制条件和程序,倒卖行为严重扰乱了国家土地管理秩序,且被告人因此收获了金钱上的利益,因此被告人的行为完全符合非法转让、倒卖土地使用权罪的构成要件,应承担相应的刑事责任。

应律师有话说

根据法律法规,想要通过农村集体土地出让、出租方式进行商业开发需要满足三个红线:



  • 村集体对外出租土地必须经过村集体内部的决策程序;




  • 开发土地必须经过国土资源管理部门审批,符合城市整体规划方案;




  • 不能涉及居民住宅项目建设。


附相关法律条款

《刑法》第二百二十八条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

《土地管理法》第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,具有下列情形之一的,属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”,依照刑法第二百二十八条的规定,以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚:

(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;

(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;

(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;

(四)非法获利五十万元以上的;

(五)非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的,如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

注:以上内容由应红源律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电应红源律师咨询。
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