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  • 姓名 : 应红源律师
  • 电话 : 152-4892-8058
  • 职务 : 合伙人律师
  • 机构 : 北京盈科(海口)律师事务所
  • 证号 : 14601201710610342
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  • 地址 : 北京盈科(海口)律师事务所
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采菊东篱下,置业需谨慎
作者:应红源发布时间:2020-01-02 来源:浏览量:0

采菊东篱下,置业需谨慎

由于工作压力、空气污染等影响,现在越来越多的人开始追求慢节奏、自由洒脱的生活方式,化身陶公回归到“采菊东篱下,悠然见南山”的恬淡生活。

《向往的生活》等让明星嘉宾回归田园的综艺节目火爆的背后恰恰也反映了一个现象,很多人开始向往逃离城市喧嚣的田园生活。“土地平旷,屋舍俨然,有良田美池桑竹之属。阡陌交通,鸡犬相闻。其中往来种作,男女衣着,悉如外人。黄发垂髫,并怡然自乐......”,这番悠然自得的田园生活意境鼓动着人们回归本真,寻找一块属于自己的静谧之地,这种渴望却给不怀好意之徒创造了犯罪的温床,滋生了以转让宅基地、小产权房为诱饵的诈骗行为。

类似的新闻和案例还有很多,不少还发生在我们身边。农村土地资源丰富,城镇一体化稳步推进,加之城市房价节节攀升,农村宅基地价格相对较低使得越来越多的人将目光投向了农村土地,许多不法分子就是抓住了被害人想要在乡村买地建房或是经营投资的心理,假借转让宅基地或是小产权房屋的名义骗取被害人的钱财。

法律规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,因此毋庸置疑,农村宅基地是无法转让的!在我国农村宅基地只是一种使用权,宅基地所有权归村集体。《中华人民共和国土地管理法》第九条“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定都对此做出了明确的阐释。农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,农户对宅基地进行占有使用并对宅基地上的附着物享有所有权,有买卖和租赁的权利,不受他人侵犯。房屋出卖或出租后,宅基地的使用权随之转给受让人或承租人,但宅基地所有权始终为集体所有。

即使是宅基地使用权的转让也有诸多限制,根据我国法律规定,有下列转让情况,应认定无效:

1.城镇居民购买;

2.法人或其他组织购买;

3.转让人未经集体组织批准;

4.向集体组织成员以外的人转让;

5.受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

可见国家对农村土地的管理是非常严格的,不论是购买宅基地上的农村房屋还是通过买房再重建房屋,根据我国“房地一体”的格局,都必然会涉及宅基地使用权的转移,故双方签订的房屋买卖合同只要属于以上情况的都会因违反了法律和行政法规的强制性规定归属于无效。因此农民将宅基地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,无法进行相应的使用权人变更登记,如果出现房产纠纷,很难获得法律支持。而由于这些房屋没有产权保障,交易过程中往往会出现一房多卖或者无权处分等诈骗行为,购房者不仅要承受合同无效的法律后果,往往还会承担较大的经济损失。

除了小产权房,不少城镇居民选择与农民合作建房,约定城镇居民投入一定资金建房,建成后拥有部分房屋使用权。我国法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上的房屋,因此在未违反国家土地法规和政策其他的禁止性规定时,此类共建合同应认定合法有效,出资人对其出资建造的房屋享有一定的财产权益。

这种做法在目前较为普遍,但其中还是存在一定风险。在出资人与出地人合作建房过程中,房屋很可能会因政策原因被停建甚至被拆除。那么出资人就只能依据合同要求出地人返还投资,但出地人大部分都无法拿出建房款,此时出资人就陷入了既无法取得房屋,又可能无法收回房款的尴尬境地。另外,如果遇到国家征地拆迁,由于出资人并非合法的产权人,因此出资人在拆迁补偿的比例以及能否收到拆迁款的问题上存在巨大的不确定性。

应律师有话说

1.有土地、房屋需求的城镇居民在进行土地、房屋交易时,务必要充分了解所交易的土地和房屋的性质、用途、所有权归属甚至当地政策环境等情况,并及时到相关部门办理转让登记手续,切勿轻易交付钱财,谨防上当受骗。

2.在交易过程中要收集好交易合同、银行支付凭证、收据、对方个人身份证明材料等证据。如果发现不幸被骗,一定要及时报案,并提供可证实案件事实的证人联系方式,方便侦查机关收集相关证据。

注:以上内容由应红源律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电应红源律师咨询。
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